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Das spanische Grundbuch – El Registro de la Propiedad

Die Bemerkung des deutschen Besitzers eines spanischen Hauses, „das komme ihm aber alles spanisch vor“, bezog sich nicht auf den Baustil seiner mit weiß gekalkten Hufeisenbögen geschmückten Veranda, sondern auf das Buch, in dem sich die Eintragung seines Grundbesitzes befindet: das Grundbuch, oder, wie es in Spanien heißt, Registro de la Propiedad (Eigentümerregister).

Wer wissen will, ob das ihn betreffende Grundbuchblatt -was Hypotheken oder andere Belastungen betrifft- ein „unbeschriebenes Blatt ist“, sollte nach dem Rechten sehen oder einen Grundbuchauszug anfordern (nota simple informativa). Fast noch wichtiger ist es, sich vor einem Kaufvertragsabschluss danach zu erkundigen, ob der Verkäufer tatsächlich auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das braucht durchaus nicht immer der Fall zu sein, da die Eintragung des Eigentumsrechts im spanischen Grundbuch grundsätzlich keine rechtsbegründende Wirkung hat; der tatsächliche Eigentümer braucht also mit dem im Grundbuch eingetragenen nicht identisch zu sein.

Gleichwohl kommt der Eintragung des Verkäufers im Grundbuch als Eigentümer eine hohe Bedeutung zu: Der Erwerber eines dinglichen Rechts, das im Grundbuch eingetragen ist, kann sich aufgrund der vermuteten Richtigkeit der Grundbucheintragungen auf das verlassen, was das Register an Eintragungen enthält. Die Juristen nennen das „Schutz des guten Glaubens an die Richtigkeit der Eintragung“. Verfügt der eingetragene Eigentümer beispielsweise nach Übergabe der Immobilie an den Käufer in der Weise, dass er das Objekt mittels notarieller Urkunde (Escritura Pública de Compraventa) an einen Dritten verkauft, so verliert der erste Erwerber das Eigentum, und das Eigentum steht dem Zweiterwerber zu, der als erster im Register (Grundbuchamt) eingetragen ist. Dies ergibt sich aus Artikel 1473 Abs. 2 Código Civil. Diese Bestimmung lautet wie folgt:

„Ist ein und dieselbe Sache an verschiedene Käufer verkauft worden, so wird das Eigentum, wenn es eine bewegliche Sache ist, auf die Person übertragen, die als erste in gutem Glauben ihren Besitz ergriffen hat.

Ist es eine unbewegliche Sache, so steht das Eigentum dem Erwerber zu, der sie früher im Register eingetragen hat.

Wenn es keine Eintragung gibt, steht das Eigentum demjenigen zu, der gutgläubig Erster im Besitz ist; und wenn der Besitz fehlt, demjenigen, der den älteren Titel vorlegt, sofern guter Glaube gegeben ist“

Wer zuerst kommt, mahlt zuerst

Das bedeutet, dass im spanischen Recht das Prioritätsprinzip gesetzlich verankert ist, nach dem Motto, „wer zuerst kommt, mahlt zuerst“.

Dieser sogenannte „Gutglaubenschutz“ bezieht sich hingegen nicht auf die Größe oder Lage des Grundstücks, sondern allein auf die im Grundbuch näher bezeichneten Rechte und Belastungen. Das bedeutet praktisch, dass derjenige, der vom wirklichen, nicht aber im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erwirbt, kein Eigentum erwirbt, wenn ein anderer in gutem Glauben an das Eigentum des im Grundbuch Eingetragenen einen Kaufvertrag abschließt und aufgrund dessen im Grundbuch eingetragen wird.

Aus Gründen des Verkehrsschutzes soll man sich auf das verlassen können, was öffentliche Register enthalten. Möchte man nun etwas über ein bestimmtes Grundstück in Erfahrung bringen, so wendet man sich unter Angabe der genauen Grundbuchbezeichnung, d.h. der Grundstücksnummer, Grundbuchzahl, Band und Seite des Grundbuchs, an das zuständige Grundbuchamt. Kennt man die Grundbuchbezeichnung nicht, so können genaue Angaben über die Lage, wie Orts-, Straßen- und Hausbezeichnung oder Nennung des Eigentümers, unter Umständen weiterhelfen, weil die meisten Grundbuchämter auch noch zusätzliche Register führen, die derartige Angaben zu enthalten pflegen. Die genaue Grundbuchbezeichnung sollte aus jedem notariellen Kaufvertrag, der Escritura Pública, hervorgehen.

Das spanische Grundbuch weist nicht, wie etwa das deutsche, drei übersichtliche Abteilungen auf, in die jeweils nur ganz bestimmte Rechte eingetragen werden dürfen. Es ist vielmehr so, dass besondere Abteilungen nicht vorhanden sind und man schon einen geschulten Blick haben muss, um Eigentumsrechte, Hypotheken, Vorbemerkungen und Belastungen schnell feststellen zu können. Sämtliche Eintragungen werden nacheinander eingetragen, wobei hier wieder der Grundsatz gilt: "„Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“. Wird etwa eine Hypothekenbestellung um 10.00 Uhr dem Grundbuchamt eingereicht, eine zweite erst um 10.30 Uhr, so ist die zweite auch dann nachrangig, wenn diesem Hypothekengläubiger das Recht zeitlich vorher eingeräumt worden war.

Wie eben dargestellt, gibt es also in Spanien nicht drei verschiedene Grundbuchabteilungen; es gibt jedoch drei verschiedene Eintragungsarten, die bereits etwas über die Natur des jeweiligen Rechts aussagen:

- Die Normaleintragung - inscripción
- Die Zwischeneintragung - anotación preventiva und asiento de presentación
- Die Randnoten - notas marginales

Rein äußerlich unterscheiden sich die Normaleintragungen von den Zwischeneintragungen dadurch, dass sie Ziffern haben; Zwischeneintragungen hingegen werden mit großen, fortlaufenden Buchstaben gekennzeichnet. Den Randnoten kommt mehr Hinweischarakter zu. Wird beispielsweise die am 17. Juli 1960 unter fortlaufender Nummer 7 eingetragene Hypothek aufgrund einer besonderen Escritura gelöscht, so geschieht dies nicht durch Rötung oder Unterstreichung der ursprünglichen Hypothekeneintragung, sondern dadurch, dass beispielsweise unter der fortlaufenden Nummer 12 die Löschung der unter Nummer 7 eingetragenen Hypothek eingetragen und neben Nummer 7 eine Randnote angebracht wird, dass sich dieses Recht aufgrund der Eintragung Nummer 12 verändert hat.

Zu den inscripciones oder Normaleintragungen gehört etwa die Eintragung des Eigentumsrechts oder die von Hypotheken und Belastungen aufgrund eines notariellen Vertrages. Zwischeneintragungen haben einen eher provisorischen Charakter. Sie sollen verhindern, dass sich anbahnende Veränderungen oder schwebende Rechtsstreitigkeiten aufgrund des Prinzips des Gutglaubensschutzes zum Nachteil desjenigen auswirken, der möglicherweise berechtigt ist, dessen Recht aber im Grundbuch noch keinen Niederschlag gefunden hat. Wenn beispielsweise ein Rechtsstreit über das Eigentum an einem bestimmten Grundstück anhängig ist, wird der nicht eingetragene Prozessbeteiligte alles daransetzen, eine Art Vormerkung, eine anotación preventiva, zu erhalten, um bei gewonnenem Prozess nicht von einem Dritten hören zu müssen, er habe das Grundstück in der Zwischenzeit gutgläubig erworben.

Verbindung zwischen Kataster und Grundbuch

In der Vergangenheit gab es in der Praxis häufig Probleme, die damit zusammenhingen, dass die exakte Lage, Größe und Grenzen eines Grundstücks in keiner Weise amtlich fixiert waren, da ein geordnetes Zusammenwirken zwischen Katasteramt (catastro) und dem Grundbuchamt nicht gegeben waren.

Dieser Missstand ist teilweise durch eine gesetzliche Regelung, der Ley 13/1996 del 30 de diciembre de (vom 13.12.1996) de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social behoben worden. Die Artikel 50 bis 57 dieses Gesetzes, die in der vierten Abteilung mit der Überschrift „von der Katasterbezeichnung“ (de la referencia catastral), enthalten sind, schreiben nun vor, dass Notare und Grundbuchrichter in Urkunden und Grundbüchern die Katasterbezeichnung aufzunehmen haben. Zu diesem Zweck sind die Parteien verpflichtet, den letzten Grundbuchsteuerbescheid vorzulegen, der die Katasterbezeichnung ausweist, so dass das im notariellen Kaufvertrag beschriebene und dann im Grundbuch eingetragene Grundstück mit der planmäßig im Kataster definierten Immobilie identisch ist.

Sie möchten sich durch Einholung eines spanischen Grundbuchauszugs über eine spanische Immobilie informieren? Ausüge aus dem spanischen Grundbuch ("nota simple informativa") können kostengünstig über uns eingholt werden.

Frankfurt am Main, im April 2005
Dr. Burckhardt Löber

Der Verfasser ist Notar in Frankfurt am Main, Rechtsanwalt in Valencia und Frankfurt am Main und zugleich Autor von „Ausländer in Spanien“, ISBN: 3-921326-39-7, Euro 24,00,-

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