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Kaufvertragsparteien in Deutschland, Immobilie in Spanien

Verkäufer und Käufer einer spanischen Immobilie, die in Deutschland leben, stellen sich in aller Regel die Frage, wie und wo das Vertragsverhältnis am zweckmäßigsten abgewickelt werden kann. Es ist oft dieselbe Sprache, eine Annonce in derselben Zeitung, ein Tipp aus dem Bekanntenkreis, der die Kaufvertragsparteien zusammenbringt. Es folgen die Besichtigung des Objektes vor Ort und der Entschluss, das Objekt zu erwerben. Dann einigt man sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis und die Konditionen. Doch hierbei tauchen viele Probleme auf. Dem Verkäufer geht es darum, den vereinbarten Kaufpreis zu erhalten. Das Interesse des Käufers wiederum geht dahin, unbelastetes Eigentum zu erwerben und mittels notariellen Kaufvertrages in das spanische Grundbuch -Registro de la Propiedad- zu gelangen. In diesem Zusammenhang stellen sich eine Unmenge von Fragen, deren Lösung manche Vertragsparteien nahezu verzweifeln lässt. Es sind üblicherweise folgende Fragen:

- Reicht ein privatschriftlicher Kaufvertrag aus?
- Welches Recht gilt?
- Kann der Kaufvertrag vor einem deutschen Notar abgeschlossen werden?
- Ist ein derartiger Vertrag im spanischen Grundbuch eintragbar?
- Muss der Kaufpreis nach Spanien überwiesen werden?
- Wie erfolgt die Abwicklung am risikoärmsten?

Ziel einer jeden seriösen Immobilientransaktion muss es sein, dem Käufer grundbuchmäßig abgesichertes Eigentum zu verschaffen, und dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zukommen zu lassen. Die unterschiedlichen Orte der Belegenheit des Grundstücks und des gewöhnlichen Aufenthaltes der Vertragsparteien lässt sich durch eine intelligente und sichere Vertragsgestaltung meistern.

Abwicklung über Anwaltstreuhandkonto

Bei der hier beschriebenen Konstellation -Vertragsparteien in Deutschland / Immobilien in Spanien- empfiehlt sich bei Einschaltung eines Rechtsanwalts folgende Abwicklung:

- Genaue anwaltliche Prüfung der Vertrags- und Steuerunterlagen durch den Rechtsanwalt.
- Anforderung eines Grundbuchauszugs -nota simple informativa- beim zuständigen Grundbuchamt.
- Ausarbeitung eines privatschriftlichen Kaufvertrages nach spanischem Recht. In diesem Vertrag werden alle Einzelheiten wie Kaufpreiszahlung, Fälligkeit, Übergabe, Gewährleistung, Tragung der Steuern, Gebühren und Kosten geregelt.
- Unterzeichnung dieses Vertrages durch die Parteien.
- Einzahlung des Kaufpreises auf ein Rechtsanwaltsanderkonto (Treuhandkonto).
- Erteilung einer notariellen Verkaufsvollmacht an eine in Spanien ansässige Person (in der Regel ein Steueranwalt).
- Einholung der Apostille.
- Entwurf des öffentlichen Kaufvertrages in spanischer Sprache mit einem örtlichen spanischen Notar in spanischer Sprache.
- Nochmalige Grundbucheinsicht per Telefax durch spanischen Notar.
- Protokollierung der Escritura Pública de Compraventa, also des notariellen Kaufvertrages.
- Mitteilung der Protokollierung durch den Notar per Telefax an das spanische Grundbuchamt und Eintragung des Erwerbers im Tagebuch des Grundbuchamtes.
- Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer.
- Zahlung der Steuern und evtl. Hinterlegung eines 5%igen Kaufpreisanteils beim spanischen Fiskus durch den Käufer.
- Definitive Eintragung des Erwerbers im Grundbuch.

Es kann auch die spanische Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa) durch die Vertragsparteien vor einem deutschen Notar genehmigt werden.

Die Auszahlung des dem Verkäufer zustehenden Kaufpreises erfolgt je nach Parteiabsprache üblicherweise nach Eingang der notariellen Kaufvertragsausfertigung beim Grundbuchamt, kann aber durch die Parteien auch zu einem früheren oder späteren Zeitpunkt vereinbart werden. Der Zeitpunkt des Übergangs des Besitzes und Eigentums auf den Käufer kann der Moment des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages sein; er kann aber auch anderweitig individuell bestimmt werden.

Komplizierter wird die Situation, wenn auf der Verkäuferseite ein Erbfall eingetreten ist und die Umschreibung des Eigentums noch nicht stattgefunden hat. Dann bedarf es erst der Erbschaftsannahmeerklärung in notarieller Form, bevor die eigentliche Escritura Pública de Compraventa abgeschlossen werden kann.

Rechtsstreitigkeiten vermeiden

Die Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten in spanischen Immobilienangelegenheiten zeigt, dass oft wenig bedacht und viel falsch gemacht wird. Der spanische Zigeunerfluch „Prozesse sollst Du haben und sie gewinnen“ (Pleitos tengas y los ganes!) greift dieses Thema in einer sehr eigenen Weise auf. Von der Lebensweisheit dieses Spruches ist -positiv bedacht- diejenige nicht weit entfernt, die da sagt, dass es zur Kunst des Anwalts gehöre, Prozesse zu vermeiden. Dies bedeutet die sachgerechte Analyse spezifischer Lebenssachverhalte und deren intelligente vertragliche Gestaltung im Sicherheitsinteresse des Mandanten.

Frankfurt am Main, im April 2005
Dr. Burckhardt Löber

Der Verfasser ist Notar in Frankfurt am Main, Rechtsanwalt in Valencia und Frankfurt am Main und zugleich Autor des Titels „Grundeigentum in Spanien“, ISBN: 3-921326-41-9, Euro 24,00,-

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