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Spanisches Immobilieneigentum sicherer machen

Wichtige Entscheidung der spanischen Grundbuch-Oberbehörde.

Wer sich in Deutschland Eigentümer einer Immobilie nennen darf, steht als solcher im zuständigen Grundbuch in Abteilung I. Wer sich in Spanien Immobilieneigentümer nennt, braucht nicht unbedingt im Grundbuch zu stehen: Grund ist der, dass das Eigentum auch außerhalb des Grundbuchs übergehen kann. Die Lehre vom modo und titulo im spanischen Zivilrecht besagt, dass aufgrund eines bestimmten Erwerbstitels in Verbindung mit der Übergabe der Immobilie das Eigentum auf den Erwerber übergehen kann (Art.609.2 Código Civil). Erwerbstitel sind Kauf, Schenkung, Erbschaft, Tausch, etc. Die Grundbucheintragung des Erwerbers bildet mithin keine Voraussetzung für den Eigentumsübergang in Spanien. Trotzdem kann der Erwerbsvorgang ohne Grundbucheintragung des Erwerbs weder als vollständiges noch als sicheres Eigentum betrachtet werden. Denn aufgrund des Prinzip des Schutzes des guten Glaubens an die Richtigkeit des Grundbuchs kann der sogenannte Bucheigentümer, also der noch dem Grundbuch als Eigentümer Ausgewiesene, gegenüber einem gutgläubigen Erwerber rechtswirksam über die Immobilie verfügen – zum Nachteil des tatsächlichen Eigentümers. In einer Entscheidung der Generaldirektion für Register und Notariate wies die spanische Oberbehörde deshalb auch deutlich auf dieses Manko hin und nannte das nicht im Grundbuch registrierte Eigentum unvollständig (Beschluss der Generaldirektion für Register und Notariate vom 08.03.2012). Darin heißt es, dass erst die Grundbucheintragung zu einem dinglichen Recht führe, das auch gegenüber Dritten volle Rechtswirkung entfaltet. So können Hypotheken erst nach der grundbuchlichen Eintragung des Eigentümers bestellt werden.

Escritura oder Gerichtsurteil als Eintragungsvoraussetzung

Wer als Eigentümer im spanischen Grundbuch – Registro de la Propiedad – eingetragen werden will, bedarf einer öffentlichen Urkunde, sei es einer notariellen Urkunde – Escritura Pública – oder eines gerichtlichen Urteils. Zusätzlich muss eine Bescheinigung der Steuerbehörden vorgelegt werden, dass die steuerlichen Verpflichtungen zuvor erfüllt worden sind. Der Weg zum Notar und Grundbuchamt wird oft gescheut, weil er mit Kosten und Steuerzahlungen verbunden ist. Oder weil man, ohne selbst im Grundbuch eingetragen zu sein, über die Immobilie weiter verfügen möchte. Wenn in Fällen dieser Art Gläubiger des sogenannten Bucheigentümers in das spanische Immobilieneigentum pfänden und Vollstreckungsmaßnahmen anbringen, wird der eigentliche, nicht eingetragene Eigentümer in große Kalamitäten geraten, gegen die er sich mangels vorhandener öffentlicher Eigentumsurkunde nur schwer wehren kann. Bei dieser Gelegenheit sollte auch überprüft werden, ob das beim Erwerb unbebaute Eigentum, auf dem später das Haus errichtet wurde, aufgrund der notariell protokollierten Neubauerklärung (Declaración de Obra Nueva) eingetragen ist. Das Gleiche gilt auch für zwischenzeitlich errichtete Swimmingpools und Garagen.

Erbschaften im Grundbuch eintragen

Auch Erben spanischer Liegenschaften, die den Erbfall grundbuchmäßig noch nicht vollzogen haben, können erhebliche Probleme bekommen, wenn ein Kaufinteressent während der verspäteten Umschreibung und Steuertransaktion abspringt oder aktiv Prozesse hinsichtlich der spanischen Immobilie des verstorbenen Eigentümers geführt werden müssen. Oder wenn der Erbe im Laufe der Jahre selbst zum Erblasser wird.

In all diesen Fällen ist es dringend angezeigt, die vorhandene Eigentumssituation im Interesse des Immobilieninhabers zu legalisieren. Erster Schritt sollte ein elektronisch anzufordernder Grundbuchauszug sein, der die grundbuchliche Ist-Situation dokumentiert. Die nächsten Schritte müssen dann aufgrund der jeweiligen Sachlage sorgfältig und sachkundig vorbereitet werden. Wenn schon die zuständige spanische oberste Grundbuchbehörde, DGTE, auf das Risiko der fehlenden Grundbucheintragung hinweist, sollte dies im eigenen Interesse von jedem spanischen Immobilienbesitzer dringend beachtet und entsprechende Maßnahmen zur Legalisierung der Eigentumssituation im Grundbuch in Angriff genommen werden.

Frankfurt am Main, Juli 2014

Jan Löber (Rechtsanwalt und Abogado Inscrito) und Rocío García Alcázar (Abogada)

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