Zehn Goldene Regeln bei der Übertragung von Spanien-Immobilien

von Iris Fangauf und Dr. Alexander Steinmetz

Die Belebung des spanischen Immobilienmarktes  nach weitgehender  Überwindung der Immobilienkrise macht neues Denken über Einzelprobleme erforderlich. Hierbei ist die Interessenlage deshalb sehr unterschiedlich, weil die Einen kaufen und die Anderen verkaufen wollen. Da es sich bei Spanien-Immobilien nicht um ein Heimspiel handelt, sind die vielen Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts zu beachten und man sollte sich vor einer Entscheidung über den Kauf oder den Verkauf einer Spanien-Immobilie schlau machen, um unnötige Risiken zu vermeiden. Denn es sind häufig unbekannte Umstände,  die einen in der fremden Immobilienlandschaft erwarten.

Wir haben  - basierend auf unserer langjährigen Sachkenntnis bei der Beratung und Abwicklung von Kaufverträgen über spanische Immobilien - für beide Gruppen - also für Käufer und Verkäufer - jeweils zehn Goldene Regeln aufgestellt, die die wichtigsten Knackpunkte einer Immobilientransaktion enthalten. Wir stellen nachstehend zunächst die wichtigsten Regeln vor, auf die der Käufer achten sollte. In der nachfolgenden Ausgabe befassen wir uns mit derselben Materie, dann jedoch aus der Verkäuferperspektive.

Checkliste für den KÄUFER

  1. Nachweis des Verkäufers
    Lassen Sie sich das Eigentumsrecht Ihres Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags (Escritura Pública de Compraventa) bzw. der Erbschaftsannahmeurkunde (Escritura de Aceptación de Herencia) mit eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) und durch einen zeitnahen Grundbuchauszug nachweisen.
  2. Klarheit über Einzelaspekte der „Wunsch-Immobilie“
    Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren (auch mündliche Verträge können nach spanischem Recht gültig sein), vergewissern Sie sich genau über das ins Auge gefasste Objekt, insbesondere über folgendes:
    a.    Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung seines Ehegatten? Falls der Verkäufer nicht der Eigentümer ist, so ist die notarielle Vollmacht zu prüfen.
    b.    Belastungen, insbesondere hypothekarischer Art: Wurde die alte Hypothek gelöscht? Sind noch offene Darlehensschulden durch eine Hypothek gesichert?
    c.    Baulandqualität?
    d.    Existiert die so genannte Referencia catastral, die Katasterreferenz?
    e.    Ist der Swimmingpool, die Garage etc. Gegenstand der Neubauerklärung (Declaración de Obra nueva) und im Grundbuch eingetragen?
    f.    Gemeindliche Bebauungspläne.
    g.    Bestehen von Miet- oder Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft?
    h.    Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet; so sollten insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) der letzten vier Jahre vorgelegt werden. Auf diese Weise erfahren Sie zugleich die Höhe der künftig von Ihnen zu entrichtenden Grundsteuer sowie der jährlichen Steuerbeträge, die auch im Falle der Selbstnutzung zu entrichten sind.
    i.    Umlagenrückstände, sofern das Objekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterfällt (Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft).
    j.    Liegt der Energieausweis gemäß Dekret 735/2013 vor?
    k.    Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen.
    l.    Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, sollten Sie Wert darauf legen, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist und sich durch Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen oder der Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habilitad bzw. Licencia de Primera Ocupación bei Neubauten) vergewissern, dass es keine Probleme mit der Wasser- und Stromversorgung geben wird. In manchen Gebieten Spaniens (z.B. in Katalonien) ist die Vorlage einer solchen Bescheinigung Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.
  3. Formularvertrag oder Individualvereinbarungen
    Formularverträge sind zwar leicht auszufüllen, verheißen aber meist nur Gutes für den Vertragspartner, der das Formular entworfen hat. Ausgewogene Individualverträge verursachen indes häufig Kopfzerbrechen. Das Bestehen auf Individualvereinbarungen kann zugegebenermaßen die Stimmung bei den Vertragsverhandlungen beeinflussen, verändert aber zumeist auch entscheidend deren Ergebnis.
  4. Schriftform – Klausel über das anwendbare Recht
    Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Vereinbaren Sie im Vertrag stets, welches Recht (v.a. deutsches oder spanisches) Anwendung finden soll. Denken Sie bei Vermögensdispositionen stets an das Motto: „Vertrauen ist gut, Sicherheit ist besser“: Welche Garantien werden geboten, damit das Versprochene und vertraglich Vereinbarte – notfalls auch gerichtlich – durchgesetzt werden kann?
  5. Notarieller Kaufvertrag und Grundbucheintragung
    Bestehen Sie als Käufer auf umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrags (Escritura pública de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen vereinbart sind.
  6. Absicherung bei in Bau befindlichen Kaufobjekten
    Wird ein in Bau befindliches, noch nicht fertig gestelltes Objekt auf Grund von Ratenzahlungen vom Bauträger gekauft, so ist seitens des Verkäufers der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlungen eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.
  7. Bestätigung der Bebaubarkeit bei unbebauten Grundstücken
    Bei Baugrundstücken ist darauf zu achten, dass sie Baulandqualität haben und die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllen. Am besten durch Einholung einer entsprechenden Bescheinigung vom Bauamt der Gemeinde.
  8. ‚Kaufnebenkosten’ – Grunderwerbsteuer u.a.
    Informieren Sie sich über die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Steuern und Kosten. Diese sind je nach Autonomía (spanisches ‚Bundesland‘) unterschiedlich, insbesondere was die Grunderwerbsteuer anbetrifft. In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass Verkäufer häufig auch die Bodenwertzuwachssteuer (Plusvalía) vertraglich auf den Käufer ‚abwälzen‘. Ferner sollten Sie als Käufer bei einem nicht in Spanien ansässigen Verkäufer vor vollständiger Kaufpreiszahlung beachten, dass der Steuereinbehalt in Höhe von 3% des Kaufpreises (die so genannte Retención) in jedem Fall vorzunehmen ist. Die Beschaffung einer spanischen Steuernummer (NIE – Número de Identificación) ist Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch.
  9. Kauf-Gestaltungsmöglichkeiten und Besteuerung
    Zu berücksichtigen sind auch unbedingt die verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten und deren Einfluss auf die Besteuerung. So kann es beispielsweise im Hinblick auf einen späteren Erbfall sinnvoll sein, die Kinder bereits zum Zeitpunkt des Kaufs miterwerben zu lassen. In einigen Fällen kann auch die Haltung einer Immobilie über eine Körperschaft die steuerlich günstigste Variante sein.
  10. Sachverständige (anwaltliche/notarielle) Beratung
    Auch bei scheinbar einfach gelagerten Fällen ist es für Ausländer ratsam, vor Vertragsabschluss einen sachkundigen Berater hinzuzuziehen. Sein Honorar beträgt einen Bruchteil des Schadens, der durch einen unredlichen Vertragspartner oder einen fehlerhaften Vertrag verursacht werden kann.

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