Spanisches Miteigentum und Alternativen bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils

Ein Steuersparmodell bei Erbschaften und Scheidungen

Wenn zwei gemeinsam eine Immobilie in Spanien besitzen und einer „aussteigen“ möchte, bestehen verschiedene Übertragungsmöglichkeiten. In der Regel haben Mandanten hierbei einen Kaufvertrag oder eine Schenkung im Sinn. Dieser Fall kommt häufig vor, wenn mehrere gemeinsam eine Erbschaft gemacht haben, jedoch nur einer der Erben am alleinigen Erwerb der Spanienimmobilie interessiert ist. Oder wenn Ehe- oder Lebenspartner vereinbaren, dass aufgrund einer Scheidung oder Trennung einer von Ihnen die gemeinsam gehaltene Immobilie allein übernimmt. Es geht hierbei um die Umwandlung von Miteigentum in Alleineigentum.

Aufhebung des Miteigentums

Eine wenig bekannte Alternative zum Verkauf und zur Schenkung besteht in der Rechtsfigur der Aufhebung des Miteigentums, der sog. extinción de condominio. Die gesetzliche Grundlage befindet sich in den Art. 400 und 406 des spanischen Código Civil. Wird die Aufhebung des Miteigentums vereinbart, so sollte dies in notarieller Form zu geschehen. Der Übertragende erklärt seinen Willen, seinen Miteigentumsanteil an den Partner durch Aufhebung des Miteigentums übertragen  zu wollen. Dieser erklärt seinerseits in der sog. Escritura de extinción de condominio, diesen Anteil übernehmen zu wollen. Hierbei leistet üblicherweise der Übernehmer dem bisherigen Miteigentümer eine Zahlung in Höhe des Wertes des Miteigentumsanteils.

Steuerliche Vorteile

Während die kaufweise Übertragung der Grunderwerbsteuer (ITP) unterliegt und bei einer Schenkung die Schenkungsteuer (ISD) fällig wird, findet bei der Auflösung des Miteigentums die AJD, die Dokumentensteuer, Anwendung. Die Höhe der Grunderwerbsteuer beläuft sich je nach autonomer Gemeinschaft auf in der Regel 8% des Wertes und mehr. Auf den Kanaren beläuft sie sich auf 6,5%. Dagegen bewegt sich die Dokumentensteuer je nach Autonomie nur zwischen 0,75% und 1,5% (Kanarische Inseln: 0,75%). Es besteht je nach Übertragungsvariante also ein erhebliches Einsparvolumen.

Bei den Übertragungsarten des Kaufes und der Schenkung hat der Übertragende zudem im Rahmen der Einkommensteuer den zwischen dem Erwerb und der jetzigen Übertragung erzielten Gewinn mit 19 % zu besteuern. Dieser Steuer kann in bestimmter Konstellation auch bei der Aufhebung des Miteigentums anfallen. Die dritte Steuer bei der kauf- oder schenkungsweisen Übertragung von sog. städtischem Immobilieneigentum ist die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer, bekannt unter der Bezeichnung „plusvalía“. Diese Steuer fällt nicht an bei der Aufhebung des Miteigentums, wie zuletzt das Oberste Gericht von Katalonien in seinem Urteil vom 18.04.2013 ausgeführt hat.

Beispiel: Immobilie auf den Kanarischen Inseln

Der Wert eines jeden ideellen Anteils der Partner an der Immobilie belief sich sowohl bei dem Erwerb als auch bei der Übertragung auf 200.000€. Wird dieser ideelle Anteil im Wege eines Kaufvertrages (escritura pública de compraventa) an den anderen Miteigentümer übertragen, beläuft sich die Grunderwerbssteuer (ITP) auf 6,5% dieses Wertes, mithin auf 13.000€.

Findet die Übertragung des Miteigentumsanteils (im Wert von 200.000€) dagegen im Wege der Aufhebung des Gemeinschaftseigentums an den anderen Miteigentümer statt, beläuft sich die hier anwendbare Dokumentensteuer AJD auf lediglich 0,75%. Steuerliche Bemessungsgrundlage bei der Dokumentensteuer ist allerdings der Gesamtwert der Immobilie, mithin 400.000€. Die Dokumentensteuer beläuft sich damit auf 3.000€. Allein die Differenz bei der Übertragungssteuer beträgt mithin 10.000€, die der Erwerber sparen kann. In dieser Kalkulation sind folgende Steuern noch nicht berücksichtigt worden:

  • eine eventuelle Einkommensteuer des Verkäufers (IRNR)
  • die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer, gemeinhin bekannt als Plusvalía.

Resultat: Mandanten freuen sich immer, wenn die Steuerersparnis ein Mehrfaches des Advokatenhonorars beträgt.

Frankfurt, im Oktober 2017

Von Dr. Burckhardt Löber und Dr. Alexander Steinmetz

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