Es gibt verschiedene Lebenssachverhalte, bei denen Ungenauigkeiten bei der Grundbuchumschreibung zum Tragen kommen und Schwierigkeiten bereiten. In den meisten Fällen hat es damit zu tun, dass der Ehepartner (aus welchen Gründen auch immer) mit ins Grundbuch eingetragen wurde – obwohl er mit dem Erwerb eigentlich nichts zu tun hatte.
Probleme beim Immobilienverkauf oder Erbfall
Beispiel 1:
Der Eigentümer einer Finca, die er während seiner Ehe gekauft hatte, möchte verkaufen. Bei den Verkaufsbemühungen weist der Anwalt darauf hin, dass die längst geschiedene Ehefrau überraschenderweise als Miteigentümerin im Grundbuch steht.
Beispiel 2:
Die Eigentümerin einer Wohnung ist verstorben. Ihre Erben – ihre Kinder – möchten das Grundbuch umschreiben. Zu ihrer Überraschung ist jedoch der zweite Ehepartner mit im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen.
Falsche Eintragung im spanischen Grundbuch: Typische Ursachen
In vielen Fällen ist der Ehepartner mit in die „Escritura“ und anschließend mit ins Grundbuch „gerutscht“, weil bei der Beurkundung des Kaufs nicht der richtige Ehegüterstand aufgenommen wurde. Gerade beim Erwerb einer Ferienimmobilie in Spanien kommt es immer wieder vor, dass der Käufer – ohne die rechtlichen Konsequenzen zu kennen – angibt oder sich bei einer spanischsprachigen Beurkundung in den Mund legen lässt, in „Errungenschaft“ verheiratet zu sein.
Diese Erklärung entspricht dem gesetzlichen spanischen Ehegüterstand. Ist sie jedoch unzutreffend, kann sie später die Ursache erheblicher rechtlicher Probleme bei Scheidung, Erbfall oder Immobilienverkauf sein.
Welche Möglichkeiten der Grundbuchberichtigung gibt es?
Viele Mandanten sehen sich in solchen Fällen zunächst in einer Sackgasse. Positiv ist jedoch, dass es für die Problematik verschiedene Lösungswege gibt.
Die spanische Aufsichtsbehörde für Register und Notariate (DGRN) zeigt in ihrer Entscheidung vom 16.10.2025 drei Möglichkeiten auf:
- Nachweis der Tatsachen und der Rechtslage, aus denen sich die Unrichtigkeit des Grundbuchs ergibt
- Zustimmung des zu Unrecht eingetragenen Miteigentümers
- Gerichtliche Entscheidung zur Klärung der Eigentumslage
Grundbuchberichtigung in Spanien durch Nachweis des deutschen Ehegüterrechts
Wenn die Zustimmung des zu Unrecht eingetragenen Ehepartners nicht vorliegt, kann häufig der erste Lösungsweg erfolgreich sein.
In der Praxis führt dies bisweilen über eine Rechtsbescheinigung eines deutschen Juristen zum deutschen Recht in spanischer Sprache. Mit dieser kann nachgewiesen werden, dass der Ehepartner nach deutschem Ehegüterrecht nicht automatisch Miteigentümer der Immobilie geworden ist.
Beratung zur Grundbuchberichtigung in Spanien
Gern beraten wir Sie individuell, wie das unrichtige Grundbuch in Ihrem konkreten Fall berichtigt werden kann – damit einem beabsichtigten Immobilienverkauf, einer Schenkung oder einer Vererbung nichts im Wege steht.
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